济南青岛等40城发布限售令 楼市全面进入锁盘时代

  就在上周末,一夜之间,重庆、长沙、南昌、贵阳、南宁、石家庄、西安、武汉8城同时升级调控,其中6城剑指限售,限售时间2-5年不等。

  请注意两个时间节点:一是距离去年十月史上最严楼市调控一周年,二是十月中旬即将召开重要会议。

  这意味着,楼市调控不再只是一项例行动作,而变成一项政治任务。无论是一二线城市还是三四线城市,只要房价仍在持续上涨,都会被拉入限购限贷限售之列。

  据不完全统计,从今年3月到现在,全国已有40个城市发布了“限售令”,这标志着楼市正式进入“锁盘”时代。

  一边对房价进行政府指导价调控,一边对新购房进行限售限制,这一套组合拳,到底有何用意?能否遏制房价暴涨?

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  40城限售,不乏三四线城市

  限售是这一轮楼市调控的新工具。

  2017年3月,厦门最先出台“限售”政策,新购房一律拿证2年后方可上市交易,随后广州、南京等地跟进,不到6个月时间,蔓延到40个城市,而且有望继续扩容。

  这40个城市里,既有前期暴涨的一二线热门城市,也有部分名不见经传的三四五线城市。比如河北的白沟,这只是高碑店市下辖的副县级镇,离雄安新区只有咫尺之遥。再如福建的福清、闽侯、长乐,都是福州下辖的县级城市。

济南青岛等40城发布限售令 楼市全面进入锁盘时代

  限售时间以2年为主,部分城市为3年,个别城市为5年,还有极个别情况为10年。其实,2年是最易控制的时长,一般房地产上涨周期就是两三年时间,如果到时楼市出现调整,那么取消限售也就顺理成章。

  沈阳、西安、白沟、石家庄四地限售时间为5年,保定某地块限售时间为10年。这些远超一二线热门城市的调控力度,政治象征的意味,远远大过调控本身的需要。当然,同是5年,含金量却不一样,石家庄和白沟的5年是货真价实的,西安的只是针对新房(二手房限售为2年),沈阳的5年只是针对二套房。

  不过,这些城市虽然天南地北,但有一点相同,那就是在过去一段时间内房价出现暴涨。

济南青岛等40城发布限售令 楼市全面进入锁盘时代

  厦门、南京的暴涨在2016年,重庆、成都、西安、长沙、南宁等地的暴涨是今年上半年,贵阳等城市的暴涨只是最近一两月的事情,但不管何时启动,一旦短时间出现暴涨,限购限贷限售就会如影随形。

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  限售背后,是一盘大棋

  我们多次说过,限售等同于锁盘,这是直接限制交易,意在将房子锁在楼市里,既不允许获利了结,也不允许清盘退出,无论涨跌,这些不动产都不能参与。

  从短期看,限售锁盘能让杠杆资金对楼市敬而远之,同时让已经进入市场的资金锁定在楼市中,毕竟炒房的周期变长,投机性价比降低;从长期来看,未来楼市无论是涨还是跌,只要大量资金被锁定在楼市里,就不会那么容易产生金融风险。

  可以与限购做一相比:限购是将部分需求排除在市场之外,而限售则将已经实现的需求固化在市场里,防止频繁波动带来的影响。

  所以,与其说限售是为了防止暴涨,不如说是为了防范大跌。

济南青岛等40城发布限售令 楼市全面进入锁盘时代

  不过,设想虽然很美好,但现实仍旧打了脸。

  一方面,市场内交易性房源减少,但是市场情绪没有扭转,对于住房的需求仍旧旺盛,那么限售在短期内反而很容易导致房价持续上涨。这方面的例证是,今年上半年,广州、厦门等地就已出台限卖手段,但两地的房价并未就此企稳,而仍在上升之中。

  另一方面,限售又难以长期维持,只要房价一出现下跌,限售肯定第一个取消,所以那些动辄出台5年限售的城市,很容易被打脸。

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  从“政府定价时代”到“大锁盘时代”

  在2009-2013年的楼市调控中,限购限贷是标配;2016年的楼市调控,同样沿袭了这一做法;而到了2017年,“双限”升级为“四限”,既限购限贷,又限价限售,部分地区还限制商住房交易,楼市调控的确堪称“史上最严”。

济南青岛等40城发布限售令 楼市全面进入锁盘时代

  由此我们得出两大判断:一是楼市重回“政府定价”时代,二是楼市正式进入“锁盘”时代。

  所谓“政府定价”时代,指的是商品房价格必须接受政府备案指导,开发商不得擅自调价,广州甚至规定,不接受政府价格指导的,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。(详见《终于,楼市又回到了“政府定价”时代》)

  这样做的好处在于,政府能够精细地对统计上的房价进行管控,坏处是根本动摇不了市场上的房价,反而会扰乱市场。这方面,以一份购房合同组合一份装修合同为代表的的“阴阳合同”,早就横空出世。

  至于“锁盘时代”,正如上面所分析的,不管有没有用,至少能将这部分资金锁定在楼市里,避免生乱。同时,还能让杠杆资金敬而远之,防止金融风险累积。

  当然,楼市调控只是影响房价涨跌的因素之一,真正决定房价走势的还是货币、信贷和土地供给和人口流入,如果货币从紧、信贷紧缩,基本面走下坡路,那么楼市出现一轮调整,也不是没有可能。

  不过,最后还是要提醒一句:官方从头到尾都没有说过“降房价”,所有的政策表述都是“保障房地产市场平稳健康发展”,所以暴涨有时候可能不被允许,但暴跌是从头到尾都不被允许的。