44层豪宅规划许可被撤 滨江城市之星32亿元房产沦为违建

  浙财视点第一百五十二期:滨江集团不计成本卖房

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44层豪宅规划许可被撤 滨江城市之星32亿元房产沦为违建

滨江·城市之星

  看着眼前44层的豪宅像巨人一样渐渐爬起,张铭(化名)心里越来越堵。

  张铭住在杭州钱江新城钱江路北面的观音塘小区,由于路的南面正在建设6幢150米高、44层的高层公寓“城市之星”,张铭所在的7层高楼房采光越来越少。

  张铭表示,对面的高楼第一次规划许可最高只有21层,但随即而来的第二张许可证(288号许可证)将楼高推至44层。去年,张铭和其他业主将杭州市规划局告上了法院,城市之星开发商滨江集团(002244.SZ)被作为诉讼第三人。

  去年11月14日,杭州中院做出了判决:杭州市规划局“将项目中每幢建筑割裂为上下两个部分分两次核发独立的建设工程规划许可证的方式无法律依据,亦缺乏正当性”,撤销了城市之星的第二张规划许可证。由于“未取得建设工程规划许可证”,城市之星项目部分商品房成了“违章建筑”,而这部分房源价值超过32亿元。

  规划局发放两张许可证

  “前面的房子造起来后,夏天没风,冬天没阳光。”3月2日,观音塘小区怡静坊6幢402室业主告诉记者,自从小区东南侧的高楼造起来后,小区不少房子的采光被前面的高楼挡住,小区业主为此已“维权”近3年。

  观音塘小区是杭州规模较大的住宅居住区,整个居住区有多层,也有小高层,最高的为7层,呈品字形分布。

  记者现场看到,城市之星项目与观音塘小区只相隔一条六车道的钱江路。城市之星由6幢150米的高层建筑半围合而成,开发商销售时极力突出其高度,广告语中称“150米的傲视高度将使其成为杭州目前最高的住宅之一”。

  作为维权业主的代表之一,章贤慎告诉记者,城市之星6幢楼房原来并没有这么高,其中4幢楼只造到21层,1幢楼造到31层,1幢楼造到44层。后来,杭州规划局又发了第二张许可证,允许其余5幢楼全部造到44层。章贤慎称,由于城市之星越修越高,整个观音塘小区共有1400多名居民的日照权受到不同程度影响,其中怡静坊组团共有105户达不到杭州市日照标准。

  杭州市规划局2008年1月9日发布的《杭州市建设工程规划许可证批后修改操作细则》规定,对已批建设工程的修改应进行控制。其中第二条第五款明文规定,“严格限制对住宅建设工程的住宅套数进行变更。”第三条第二款规定,建筑幢数、层次要调整的,“修改内容应按照规定组织公示或征求利益关系人意见,视情况还应举行听证会,充分听取利害关系人的意见,无异议后方可按照程序申报修改建设工程规划许可证。”

  章贤慎回忆,2010年5月,杭州市规划局向滨江集团发放第二张规划许可证前也召开过听证会,称将在项目原规划基础上加高至44层,当时观音塘相关利害关系居民一致反对,但滨江集团还是拿到了第二张规划许可证(288号许可证)。

  二审撤销规划许可

  观音塘业主们认为,正是规划局的许可,才使城市之星能够建到44层,于是一纸诉状将杭州市规划局告上法庭,要求撤销第二张规划许可证,滨江集团被列为第三人。

  2011年,杭州市西湖区法院一审判决,裁定居民败诉。同年7月15日,居民陈国华等人向杭州市中院再次提起行政诉讼。11月14日,杭州中院做出了判决:杭州市规划局“将项目中每幢建筑割裂为上下两个部分分两次核发独立的建设工程规划许可证的方式,无法律依据,亦缺乏正当性。”杭州中院撤销了一审判决。

  杭州中院判决撤销城市之星第二张规划许可证后,城市之星项目涉案商品房处于 “未取得建设工程规划许可证”的状态,按照有关规定,应由市、县人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。

  但近日记者在城市之星项目现场看到,该项目并未有停工迹象。滨江集团财报显示,该项目计划明年6月前竣工。

  3月6日,杭州市规划局对外通报称,“的确存在两次许可,但未两次调整规划,未突破2007年市政府批准的 《钱江新城单元控制性详细规划》中这一地块限高150米的规定。”

  杭州规划局同时表示,为切实纠正分次发证违法的问题,在注销已被法院撤销的建设工程规划许可证基础上,根据滨江集团的申请,撤回了城市之星项目的第一次发证。同时鉴于本次重新发证项目的实证性内容并未发生变化,规划局按行政许可程序要求,对整个项目重新核发建设工程规划许可证。

  对于同一项目为何有两张独立的规划许可证?杭州规划局解释称,在发证中,规划局已发现规划高层建筑对部分周边现状住宅有日照影响。考虑到该项目为已出让土地,有开工时间要求,2008年6月,对未产生日照影响的规划建筑部分(不超过21层)的规划先行核发《建筑工程规划许可证》,待有关部门对日照有影响的现状住宅住户进行补偿后,2010年8月再核发剩余部分的许可证。

  浙江大学区域与城市规划系教授周复多向记者表示,城市之星第二张规划许可证被判决撤销后,加盖部分的建筑从法律层面上已属违法建筑,涉案部分的商品房连房产证无法申领,“涉案部分工程应立即停工”。

  超32亿元房产沦为“违建”

  根据杭州市国土资源局土地成交信息显示,2007年3月27日,滨江集团以15.2亿元竞得该宗土地,楼面地价约6753元/平方米。该地块所在的钱江新城被称为杭州“中央商务区”,当时成交高于出让起价近6.2亿元。

  在业内人士看来,二审判决后,滨江集团的处境较为被动,一是观音塘小区业主要求拆除违章建筑或赔偿的呼声较高;二是城市之星业主担心能否顺利入住,要求滨江集团给说法;三是该事件对滨江集团在资本市场表现的影响。但滨江集团认为过错不在公司。“土地出让时,出让条件就已设置限高150米。”滨江集团董秘李渊向 记者解释。

  这样的解释令周复多诧异,“如果当初土地出让设置时就是建44层,限高为150米,那为何此前的几栋楼只建了21层、31层?”

  杭州透明售房网显示,滨江·城市之星目前已为尾盘,共五次申领预售证进行销售。楼盘最早于2009年开始销售,5号楼和6号楼两幢属于商业办公性质,2号楼、3号楼、4号楼属于住宅,当地媒体表示,剩余的1号楼将于今年上半年开始销售。目前,该项目已全部结顶,正处于外立面和室内施工阶段。

  在杭州,城市之星是名副其实的“豪宅”。3月7日,售楼处销售人员称,1号楼为整个项目楼王,属住宅,主力户型都在300平方米以上,售价在45000~50000元/平方米,今年四、五月将推出样板房;其他幢商品房主力户型在190~250平方米,住宅最高卖到43000元/平方米,商业部分的公寓均价在33600元/平方米。

  二审判决书显示,第二张许可证(288号)的建设规模为92605平方米。如果按照杭州房产网站标出的市场价35000元/平方米算,沦为“违建”的这部分房产价值超过32亿元。滨江集团公告称,“该项目根据商品房预售证进行合法销售,截至2011年12月31日,已签订预售合同789套,销售率达99.37%。”

  记者获悉,城市之星总建筑面积为307161平方米,其中住宅部分为133404平方米,减去2、3、4幢住宅楼共102954平方米,1号楼约为30450平方米,如果按照47000元/平方米的价格算,该幢楼销售金额将超过14亿元。但是,这部分房源在滨江集团领取新的建设工程规划许可证之前必须暂停销售。

  滨江集团2011年半年报显示,报告期内公司项目累计实现销售合同金额42.54亿元,其中城市之星项目实现销售合同金额29.77亿元,比重较大。2011年三季报显示,公司预收账款较年初增加36.17%,主要原因系城市之星等预收款回笼资金增加所致。

  从财报数据不难看出城市之星项目对滨江集团整体业绩的重要性,但公司董秘李渊向记者表示,本次诉讼不会对公司本期利润或期后利润产生直接影响。

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